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深圳嚴查“房抵經營貸” 進一步表明‘房住不炒’的導向

來源: 新京報 時間: 2020-04-22 10:30:55

4月20日,人民銀行深圳中支貨幣信貸處(簡稱“央行深圳中支”)向轄區內各商業銀行下發緊急通知,要求各銀行針對今年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人)情況立即開展自查。

在業內看來,此舉與近段時間深圳樓市的火熱有關。除了個別賣家、中介人員參與市場炒作外,消費貸、房抵經營貸等資金違規流入房地產市場也被認為是幕后重要“推手”之一。

要求緊急自查“房抵經營貸”違規流入樓市

4月20日,據多家媒體報道,針對近期深圳可能存在的房抵經營貸資金違規流入房地產市場的情況,央行深圳中支已經向轄區內各商業銀行下發緊急自查通知,并要求各商業銀行于當日下午前將有關自查報告進行報送。

據悉,此次各銀行自查內容主要包括,一是房抵經營貸余額情況(截至今年3月末、去年3月末余額、去年12月末);二是貸前準入情況,即借款人名下經營實體的真實性、借款人持有被抵押房產時間、企業成立時間等;三是貸款管理情況,重點梳理借款人自疫情發生以來新購房產并以其作抵押的貸款情況等;四是貸后管理情況,即借款人貸后新增房產的監測情況等。

“類似自查的規定,說明近期金融部門在摸底,這或是為防范具體銀行網點和銀行系統的風險。通過此類自查,不排除后續對于此類房抵經營貸業務將出臺新的管控政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱,除了查貸款之外,此次政策明確,要自查貸前準入情況,比如名下經營實體的真實性等,實際上是要求近期經營貸的投向必須符合國家大政方針,防范各類“明經營實炒房”的現象出現,通過此類查處,也有助于規范貸款,保障更多資金進入到實體經營中來。

值得一提的是,此次政策還明確對于房產的查處,尤其是包括借款人持有被抵押房產的時間情況、借款人新購房產的情況、新購房產作抵押的貸款情況等、借款人貸后新增房產的監測情況等。

“類似查處涉及各類貸前、貸后,本質上就是為了防范各類違規貸款的小動作,”嚴躍進表示,“這有助于信貸工作人員查處各類違規貸款動機和行為,尤其是后續新增房產的查處,顯然有很強的管控效應。”

嚴躍進進一步稱,“此次政策顯然對近期違規資金進入房地產進行了查處,體現了規范貸款業務、防范資金風險的導向,類似政策對于其他城市也有較為積極的影響。”

業內:嚴管違規加杠桿,深圳樓市就不會暴漲

在業內看來,央行徹查資金違規流入樓市,與近期深圳樓市的火熱有較大關系。

疫情后深圳樓市的這波爆發,成為3月份以來房地產市場最熱門的話題。個別深圳新房項目銷售火爆,比如招商蛇口太子灣·灣璽項目三次開盤的房源均在非常短的時間內全部售罄;二手房方面,部分區域、個別房源掛牌價的“暴漲”。與之對比,全國樓市依然冷清。

在業內看來,深圳樓市這輪熱潮,除了個別賣家、中介人員參與市場炒作外,消費貸、房抵經營貸資金違規流入房地產市場,也是幕后重要“推手”之一。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴新京報記者,目前深圳整個貸款購房的比例達90%以上,杠桿率達6成。相比去年同期,深圳目前二手房房價上漲了15%左右,“剛需無法支撐房價這么快上漲,此外,杠桿也不可能在短期內明顯放大,特別是在疫情期間。因此,肯定會有一部分房抵經營貸資金違規流入房地產市場。”

據悉,此次疫情期間,各金融機構在扶持中小微企業生產經營,對中小企業的經營貸款采取了降門檻、利率優惠等扶植政策。不過,在具體操作中,部分銀行在貸款審批及貸后管理中有所放松,可能會給部分炒房的“投資客”可乘之機。

“房抵經營貸主要是拿房子來抵押,銀行沒辦法對流入樓市的資金做全口徑管理,也沒辦法百分之百做到資金的用途監控。”李宇嘉認為,真正有多少資金流入樓市,還得通過深圳的這次檢查,“只有查貸款、查企業、查房產這三大環節環環相扣,才能知道房抵經營貸的資金有多少進入樓市。”

李宇嘉還表示,只要資金沒有違規流入樓市,即首套房、二套房執行嚴格的差別化信貸政策,限制違規加杠桿的政策能夠嚴格貫徹下去,相信深圳樓市不可能明顯暴漲。

在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來,此舉是規范市場的政策行為,市場正常的銷售節奏還需要鼓勵,但在市場復蘇過程中,涉及的違規資金,還需要在交易環節嚴格控制。不過,未來“量化寬松”仍將持續一段時間,因此,市場流動性仍然處于相對寬裕期,當前央行對經營貸的整治并不改變樓市尤其是一線城市樓市繼續上漲的趨勢,高凈值人群仍然還會選擇一線城市的豪宅進行投資保值增值。

深圳新一輪調控已在路上?

事實上,今年4月以來,面對近期深圳出現的房價炒作亂象,除了人民銀行此次緊急出手,從資金端對房價炒作進行積極監控外,住建部門也已經出手。

針對深圳房價上漲情況,前幾天,深圳住房和建設局作出回應稱,針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發布擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規經營等現象,聯合相關部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動,堅決打擊違法違規行為,促進房地產市場平穩健康發展。

此外,4月3日,深圳寶安區住房和建設局發布《關于堅決打擊房地產開發企業和中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的通知》。

該通知指出,近期寶安區房地產市場相繼出現購房繳納“喝茶費”“更名費”的負面輿論,涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤。對此,寶安住建局將開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的行動,其中包括采取暫停涉案樓盤全部房源網簽權限等措施。

“這說明深圳在當前繼續保持調控的高壓,進一步表明‘房住不炒’的導向。”嚴躍進稱。

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